Verborgen kosten bij het kopen van je eerste huis die starters vaak vergeten

Je hebt een huis gevonden van €285.000, je hypotheek lijkt rond te rekenen en je denkt dat het gaat lukken. Dan komt het eerste gesprek met de notaris, en ineens vliegen termen als leveringsakte, taxatierapport, NHG-premie en bankgarantie door de telefoon. Starters schrikken hier keer op keer van, en dat is begrijpelijk: niemand vertelt je vooraf duidelijk wat die kosten bij elkaar optellen. De bijkomende kosten bij het kopen van een eerste huis bedragen gemiddeld 5 tot 6 procent van de koopprijs, bovenop het bedrag dat je leent. Als je met een krap budget een huis koopt moet je deze kosten extra goed in de gaten houden. Op een huis van €285.000 is dat al snel €14.000 tot €17.000 extra, puur aan eenmalige kosten. In dit artikel zetten we ze op een rij, gerangschikt op het moment dat je ze betaalt, zodat je weet waar je aan toe bent voordat je tekent.

Kosten vóór je handtekening zet

Aankoopmakelaar en bezichtigingen

Veel starters denken dat een aankoopmakelaar pas betaald hoeft te worden als ze een huis kopen. Dat klopt in de meeste gevallen, maar niet altijd. Sommige makelaars rekenen opstartkosten of brengen een vergoeding in rekening als je na een aantal bezichtigingen toch afhaakt. Vraag dit altijd vooraf na. Een aankoopmakelaar kost doorgaans 0,5 tot 1,5 procent van de koopsom, of een vast bedrag tussen de €2.500 en €5.000. Voor een starter op een krappe woningmarkt kan een aankoopmakelaar zijn geld waard zijn omdat je sneller en scherper kunt bieden. Maar het is geen verplichting.

Bouwkundige keuring

Veel kopers ervaren een bouwkundige keuring als verplicht. Dat is het officieel niet, maar sla je hem over en blijkt het dak na een halfjaar lek te zijn, dan heb je een veel duurder probleem. Een keuring kost tussen de €300 en €600, afhankelijk van de grootte van de woning en de regio. Wat het je oplevert: een concreet overzicht van gebreken met een schatting van de herstelkosten. Bij serieuze gebreken kun je die kosten meenemen in je onderhandeling over de prijs. Een keuring betaalt zichzelf vaak terug nog vóór je de sleutel hebt.

Taxatierapport

Als je een hypotheek aanvraagt, eist de bank vrijwel altijd een taxatierapport van een gecertificeerd taxateur. Dat rapport bepaalt de marktwaarde van de woning, en de bank leent maximaal tot die waarde. Een taxatierapport kost gemiddeld €500 tot €900. Let op: als je bod boven de getaxeerde waarde uitkomt, moet je het verschil zelf overbruggen met eigen geld. Dit is een veelgemaakte misrekening in overbiedersmarkten.

Kosten op de dag van overdracht

Overdrachtsbelasting

Dit is een van de grootste kostenposten. Starters die jonger zijn dan 35 jaar en een woning kopen onder de vrijstellingsgrens (controleer de actuele grens, die wordt jaarlijks bijgesteld) betalen 0 procent overdrachtsbelasting. Voor iedereen boven die grens, of voor woningen boven het maximum, geldt 2 procent van de koopsom. Op €285.000 is dat €5.700. De valkuil: als je net over de vrijstellingsgrens koopt, betaal je over de volledige koopsom. Het kan lonen om te onderhandelen tot net onder die grens, als je dicht bij de grens zit.

Notariskosten: twee aparte rekeningen

Op de dag van overdracht betaal je bij de notaris voor twee aparte akten, en veel starters denken dat het één factuur is. Dat zijn er twee. De leveringsakte (overdracht van eigendom) en de hypotheekakte (vastleggen van de lening). Samen kost dat gemiddeld €1.500 tot €2.500, afhankelijk van de notaris. Je mag zelf een notaris kiezen en offertes vergelijken. Dat kan honderden euro’s schelen.

Kadasterinschrijving

Klein bedrag, groot gemak om te vergeten. De inschrijving bij het Kadaster kost enkele tientallen tot een paar honderd euro. Doorgaans regelt de notaris dit voor je en zit het in de totaalrekening, maar vraag ernaar als je offertes vergelijkt.

Kosten die je hypotheekverstrekker oplegt

Hypotheekadvies en bemiddeling

Een onafhankelijk hypotheekadviseur kost gemiddeld €1.500 tot €3.000. Voor een eerste huis, met een complexe financiering of NHG, is professioneel advies verstandig. Ben je financieel goed onderlegd en kies je een eenvoudige hypotheekvorm, dan is execution only een mogelijkheid: je regelt het zelf via de bank, zonder advieskosten. Wij raden execution only af voor de meeste starters. De keuzes die je nu maakt over rentevaste periode en hypotheekvorm hebben tien tot dertig jaar effect op je maandlasten.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

NHG geeft de bank zekerheid als jij je hypotheek niet meer kunt betalen door werkloosheid of scheiding. In ruil daarvoor betaal je een eenmalige premie, de borgtochtprovisie. Die bedraagt momenteel 0,6 procent van het hypotheekbedrag. Op een lening van €270.000 is dat €1.620. Wat je terugkrijgt: een lagere hypotheekrente, doorgaans 0,3 tot 0,6 procent korting. Reken dat door over de looptijd: bij de meeste starters verdient NHG zichzelf terug binnen twee tot vier jaar. Maar boven de NHG-kostengrens is het sowieso geen optie.

Bankgarantie of waarborgsom

Bij het tekenen van de koopovereenkomst moet je 10 procent van de koopsom storten of via een bankgarantie regelen. Op €285.000 is dat €28.500. Heb je dat niet op je rekening staan, dan vraag je een bankgarantie aan via je bank. Dat kost eenmalig €200 tot €500. Heb je het geld wel, dan staat het tijdelijk geparkeerd bij de notaris totdat de overdracht rond is. Dit is geen kostenpost die je kwijt bent, maar het geld is wel tijdelijk onbereikbaar.

Kosten ná de sleuteloverdracht

Inrichting en witgoed

Starters die vanuit een huurwoning komen, nemen soms hun wasmachine mee. Maar een vrije sectorwoning zonder keuken, zonder gordijnrails en met kale muren telt snel op. Reken realistisch: €5.000 tot €15.000 voor basisinrichting is geen uitzondering, zeker als de woning leeg wordt opgeleverd. Dit bedrag wordt structureel te laag ingeschat in de planning.

Direct onderhoud versus uitgesteld onderhoud

Lees het bouwkundig rapport goed. Het maakt een onderscheid tussen wat nu gedaan moet worden (lekkend dak, gevaarlijke elektra) en wat over vijf jaar aandacht nodig heeft (schilderwerk, dakgoten). Dit onderscheid is belangrijk, want goedkope oplossingen uitgesteld onderhoud kunnen duurder uitpakken. Het eerste is direct budget, het tweede is reden voor een onderhoudspotje. Wij adviseren je om direct noodzakelijk onderhoud mee te begroten vóór je een bod uitbrengt.

Verhuiskosten en gemeentelijke leges

Een verhuisbedrijf kost voor een doorsnee appartement €600 tot €1.500. Doe je het zelf met een busje en vrienden, dan betaal je €150 tot €300. Vergeet ook de kosten voor adreswijziging niet: DigiD aanpassen, kentekenbewijs, zorgverzekeraar, en soms betaalde diensten voor het doorzenden van post. Relatief klein, maar het telt op.

Doorlopende nieuwe lasten

Naast de eenmalige kosten veranderen je maandelijkse vaste lasten flink. Houd rekening met:

• Opstalverzekering: verplicht bij een hypotheek, kost €10 tot €30 per maand afhankelijk van de woning.
• Inboedelverzekering: niet verplicht maar sterk aan te raden, €10 tot €25 per maand.
• VvE-bijdrage: koop je een appartement, dan betaal je maandelijks mee aan het onderhoud van het gebouw. Dat kan €50 zijn, maar ook €250. Een slapende VvE (zonder goed fonds) kan je later confronteren met een grote eenmalige bijdrage voor achterstallig onderhoud.
• Gemeentelijke belastingen: OZB, rioolheffing en afvalstoffenheffing. Samen al snel €500 tot €900 per jaar, afhankelijk van de gemeente en de WOZ-waarde.

Je buffer: hoeveel cash moet je echt overhouden

Na alle kosten wil je niet met nul euro op je rekening staan. Wij adviseren starters om minimaal drie maandelijkse bruto inkomens als buffer achter de hand te houden, bovenop alle hierboven genoemde kosten. Valt de ketel uit, breekt de wasmachine of word je tijdelijk ziek, dan is er geen verhuurder meer die het oplost. Je bent zelf de eigenaar en daarmee ook de hoofdonderhoudsaannemer.

Controlelijst: reken dit door vóór je een bod uitbrengt

Wie de bijkomende kosten pas ontdekt nadat de handtekeningen zijn gezet, staat meteen met een achterstand. Door ze van tevoren per post in te vullen voor de specifieke woning die je op het oog hebt, zie je snel of de cijfers echt kloppen. Wij van Krap.nl raden aan dit te doen voordat je een bod uitbrengt, niet erna. Een huis dat op papier binnen budget valt maar je reserves volledig leegtrekt, geeft een moeizame start als huiseigenaar.